Harga sewa di segmen perkantoran dan ritel real estate komersial di Moskow diperkirakan akan turun untuk pertama kalinya dalam beberapa tahun terakhir, karena peningkatan ketersediaan memberikan penyewa keunggulan dalam negosiasi dan perkiraan ekonomi yang lemah mendorong mereka untuk melakukan tawar-menawar yang sulit.
Hingga sekitar 9 bulan yang lalu, tarif sewa umumnya naik dan pemilik memiliki keunggulan di meja perundingan, namun kini pasar mulai bergeser, kata Tom Mundy, kepala penelitian di perusahaan konsultan real estate JLL Russia & CIS.
Pada kedua segmen, situasinya bergantung pada kelas ruang yang bersangkutan. Properti ritel utama, seperti pusat perbelanjaan Metropolis di barat laut Moskow, masih kekurangan pasokan, yang berarti penyewa dengan senang hati menerima persyaratan tuan tanah mereka untuk saat ini. Namun anjloknya nilai tukar rubel pada awal tahun ini, yang mendorong naiknya biaya produk impor bagi para pedagang dan menaikkan harga sewa dalam mata uang dolar atau euro dibandingkan dengan pendapatan dalam mata uang rubel, telah membuat pengecer lain memburu barang tersebut. ditempatkan. untuk cara-cara mengurangi biaya. Menurut Mundy, harga sewa rata-rata ruang ritel bisa turun 10 hingga 15 persen pada akhir tahun.
Namun dalam jangka panjang, tingginya biaya pinjaman akan memaksa tuan tanah Rusia untuk mempertahankan harga sewa di pusat perbelanjaan Rusia lebih tinggi daripada yang ditawarkan di Eropa untuk mempertahankan profitabilitas proyek, kata Nikolai Kazansky, mitra pengelola Colliers International. Harga sewa ruang ritel di Moskow saat ini dua hingga tiga kali lebih tinggi dibandingkan harga sewa di sebagian besar kota di Eropa.
Di segmen perkantoran, harga sewa sudah turun: harga rata-rata per meter persegi properti perkantoran Kelas A turun 3 persen pada kuartal pertama tahun 2014 menjadi $776 per tahun, sementara Kelas B turun hampir 7 persen menjadi $457 per tahun, menurut konsultan Knight Frank untuk properti residensial dan komersial. Penurunan biaya ini disebabkan oleh peningkatan pasokan dan situasi ekonomi saat ini – perusahaan enggan menerima tingginya harga perpindahan di tengah meluasnya ketidakpastian ekonomi. Keengganan ini mengakibatkan sewa dan penjualan baru turun 35 persen pada kuartal pertama tahun ini dibandingkan periode yang sama tahun 2013.
Penurunan tersebut bukan merupakan resesi melainkan merupakan “pendinginan” setelah periode pertumbuhan yang intens pada tahun 2011 dan 2012, kata Konstantin Losyukov, direktur divisi properti kantor Knight Frank. Dan sekali lagi, situasinya berbeda-beda berdasarkan kelas: Properti Kelas A di Garden Ring Moskow, misalnya, persediaannya sedikit, sehingga harga sewanya hanya mengalami sedikit perubahan, menurut Mundy.
Meskipun harga sewa properti komersial mungkin sedikit turun dalam jangka pendek, masih terlalu dini untuk membicarakan kegagalan pasar, terutama di sektor ritel, karena konsumen Rusia kurang terlayani dibandingkan dengan negara-negara tetangga mereka di Eropa. “Tema dari semua real estat komersial di Rusia adalah jumlahnya masih belum mencukupi. Bahkan jika kita melihat tekanan terhadap harga sewa, itu hanyalah cerminan dari situasi ekonomi jangka pendek,” kata Mundy.
Lihat juga:
Pasar real estat komersial membeku di seluruh Ukraina