Itu Konferensi MT bagian tidak melibatkan pelaporan atau staf editorial The Moscow Times.
Ekaterina Lapidus
Rekan Senior
Denton
Keputusan Pleno RF SAC tanggal 17 November 2011 No.73 (“Keputusan No.73”) dan tanggal 25 Januari 2013 No.13 (“Keputusan No. 13”) memperkenalkan aturan baru tentang struktur sewa untuk barang-barang masa depan. Secara khusus, keputusan no. 13 bahwa suatu perjanjian sewa yang dibuat oleh pihak yang menyewakan yang tidak mempunyai hak milik atas barang yang disewakan pada waktu dibuatnya karena barang yang dijadikan pokok perjanjian sewa itu tidak dibuat oleh yang menyewakan atau diperoleh dari pihak ketiga, adalah diperlakukan sebagai perjanjian sewa untuk kasus di masa depan. Namun, tuan tanah harus memiliki kepemilikan atas properti tersebut ketika properti tersebut diserahkan kepada penyewa. Oleh karena itu, lessor yang tidak mempunyai hak atas properti yang disewakan tidak berarti batalnya perjanjian sewa untuk kasus di masa depan sesuai dengan pasal. 168 dan 608 RF CC.
Aspek-aspek tertentu dalam menyusun perjanjian sewa untuk real estat masa depan
Saat menyusun perjanjian sewa untuk kasus di masa depan, penting untuk menyatakan dengan jelas syarat-syarat penting dari perjanjian tersebut. Kondisi material tersebut antara lain:
• Identifikasi properti yang disewa
• Jangka waktu perjanjian sewa
• Jumlah sewa
• Tata cara pendaftaran hak milik atas barang yang disewakan
• Prosedur pengalihan properti sewaan
• Hak dan kewajiban utama para pihak dalam perjanjian sewa
Khusus mengenai identifikasi harta, Sidang Pleno pasal 15 Keputusan No. 73 mengatur bahwa para pihak tidak mempunyai hak untuk menggugat suatu perjanjian atas dasar kegagalan untuk mengidentifikasi dengan benar barang yang disewakan, termasuk dengan menyatakan bahwa perjanjian itu belum selesai atau tidak sah, jika perjanjian sewa tidak menyewakan barang itu dengan benar. diidentifikasi, tetapi sebenarnya dilakukan oleh para pihak (misalnya, properti telah diserahkan kepada penyewa dan tidak ada perselisihan mengenai kinerja yang baik dari penyewa di antara para pihak) sebelum pengalihan tersebut). Ini berarti bahwa akan sangat sulit untuk menggugat perjanjian sewa untuk kasus di masa depan yang benar-benar dilaksanakan atas dasar bahwa properti yang disewa tidak cukup teridentifikasi.
Struktur
Sewa suatu bangunan masa depan berarti bahwa apabila suatu barang tidak bergerak belum dibangun atau diakuisisi oleh lessor, para pihak tidak perlu membuat tiga perjanjian: perjanjian sewa pendahuluan, perjanjian sewa jangka pendek dan perjanjian sewa jangka panjang, atau dua perjanjian — perjanjian sewa sementara dan perjanjian sewa jangka panjang. Sebaliknya, satu perjanjian saja sudah cukup – perjanjian sewa untuk kasus di masa depan.
Struktur klasik untuk menyewa barang masa depan melibatkan tahapan implementasi utama berikut:
• Para pihak menandatangani perjanjian sewa untuk kasus yang akan datang pada tahap ketika lessor belum membangun atau membeli properti sewaan, dan karena itu tidak memiliki hak terdaftar atas properti sewaan;
• Lessor menyelesaikan pembangunan properti sewaan;
• Properti telah mulai digunakan;
• Pihak yang menyewakan mendaftarkan hak milik atas properti yang disewakan;
• Properti sewaan secara resmi dialihkan dari lessor ke lessee;
• Perjanjian sewa untuk kasus yang akan datang yang ditandatangani sebelumnya oleh para pihak telah didaftarkan.
Namun dalam praktiknya, penyewa membutuhkan pemilik untuk menyerahkan properti yang telah selesai di beberapa titik sebelum atau setelah hunian. Ini terutama karena penyewa membutuhkan waktu untuk adaptasi dan pekerjaan renovasi. Ini berarti perlu untuk mentransfer properti untuk pekerjaan adaptasi dan renovasi sebelum digunakan atau segera sesudahnya.
Dalam konteks perjanjian sewa untuk struktur kasus masa depan, praktik RF SAC baru-baru ini sebagian besar telah menyelesaikan masalah pengalihan properti sewaan sebelum lessor mendaftarkan hak milik atas properti sewaan (baik sebelum atau setelah properti sewaan diambil alih). gunakan ). Secara khusus:
• Pengalihan properti sewaan oleh pemberi sewa sebagai pemilik sah properti sewaan sebelum pendaftaran hak milik — Pleno RF SAC menyatakan bahwa perjanjian sewa dengan seseorang yang merupakan pemilik sah properti yang baru dibuatnya telah atau telah dibuat dialihkan kepadanya (misalnya dalam hal perjanjian jual beli), dan hak milik yang masih perlu didaftarkan tidak bertentangan dengan ketentuan pasal. 608. RF CC dan tidak dapat dibatalkan atas dasar itu (lihat pasal 10 Keputusan No.73);
• Pengalihan properti sewaan sebelum dioperasikan — Pleno RF SAC menyatakan hal berikut:
— tidak adanya izin untuk menempati suatu bangunan modal untuk disewakan pada saat barang itu dialihkan kepada penyewa, tidak dengan sendirinya membatalkan perjanjian sewa. Pada saat yang sama, pleno RF SAC juga menyatakan bahwa berdasarkan RF APeC, penyewa dan/atau tuan tanah yang bersalah mengoperasikan properti tanpa izin hunian dapat dikenakan tuntutan administratif jika ada alasan yang sesuai. (pasal .9.5(4).RF APeC).
— pada saat yang sama, Pleno SAC RF memerintahkan pengadilan untuk mempertimbangkan fakta bahwa pengalihan properti sewaan kepada penyewa sebelum ditugaskan untuk tujuan perbaikan dan penyesuaian pekerjaan tidak bertentangan dengan KUH Perdata RF (lihat bagian 11 Keputusan No.73).
Aplikasi praktis dari struktur: kelebihan dan kekurangan
Keuntungan utama dari struktur ini adalah:
• Kemampuan untuk menyimpulkan perjanjian utama (perjanjian sewa untuk kasus masa depan) pada tahap konstruksi, atau ketika pemilik telah menandatangani perjanjian untuk membeli properti sewaan, tetapi belum mendaftarkan haknya;
• Struktur kontrak yang sederhana: satu perjanjian — perjanjian sewa untuk kasus di masa depan — bukan dua perjanjian (perjanjian sewa awal dan perjanjian sewa jangka panjang) atau tiga perjanjian (perjanjian sewa awal, perjanjian sewa jangka pendek, dan perjanjian sewa jangka panjang) ;
• Penghematan waktu untuk menyetujui dan menandatangani dokumentasi kontrak (hanya perjanjian sewa untuk hal yang akan datang yang harus disetujui, bukan tiga perjanjian);
• Menyelesaikan permasalahan penyusutan perbaikan yang tidak dapat dipisahkan, yang timbul karena periode amortisasi dipecah apabila menggunakan struktur perjanjian sewa jangka pendek dan struktur perjanjian sewa jangka panjang, dimana periode amortisasi dimulai berdasarkan perjanjian sewa pertama (sewa jangka pendek) . dan berakhir dengan berakhirnya perjanjian sewa pertama (sewa jangka pendek). Dengan perjanjian sewa untuk suatu perkara yang akan datang, jangka waktu penyusutan dimulai dan diakhiri dalam satu perjanjian (perjanjian sewa untuk suatu perkara yang akan datang);
• Jika kewajiban untuk menyerahkan barang sewaan tidak dipenuhi dalam perjanjian sewa guna usaha di masa depan (termasuk karena pemberi sewa tidak menciptakan atau memperoleh barang yang menjadi pokok perjanjian sewa), maka pemberi sewa harus menanggung kerugian tersebut memberi ganti rugi kepada penyewa akibat wanprestasi;
• Berbeda dengan perjanjian sewa sementara, sifat perjanjian sewa untuk kasus yang akan datang mengasumsikan bahwa penyelesaian akan dilakukan antara para pihak.
Masalah dengan aplikasi praktis dari struktur ini meliputi:
• “Perjanjian sewa untuk suatu hal di masa depan” sebagai bentuk perjanjian tidak diatur dalam CC Rusia, sedangkan keputusan SAC Rusia secara formal bukanlah sumber hukum. Gagasan perjanjian sewa untuk kasus masa depan tidak ditemukan dalam CC Rusia. Konsep ini dikembangkan oleh RF SAC dan dirinci dalam Keputusan Pleno RF SAC (Keputusan No.73 dan Keputusan No.13);
• Panitera tidak mempunyai pengalaman dalam mendaftarkan perjanjian sewa-menyewa untuk hal-hal yang akan datang. Misalnya, panggilan telepon ke sejumlah kantor FRS menunjukkan bahwa sebagian besar pendaftar tidak terbiasa dengan penyewaan struktur kasus di masa depan dan pengalaman dalam mendaftarkan perjanjian semacam itu merupakan pengecualian, bukannya tersebar luas. Pada saat yang sama, hampir semua pendaftar yang kami minta bersedia mendaftarkan perjanjian sewa untuk kasus di masa depan setelah pemilik rumah mendaftarkan kepemilikan atas properti yang disewakan;
• Aturan yang tidak jelas dan ambigu tentang aspek-aspek tertentu dari struktur sewa masa depan. Secara khusus: (1) perlakuan pembayaran atas penggunaan properti yang disewakan sebelum sertifikat hak milik diterima (saat ini tidak ada praktik peradilan mengenai hal ini); (2) aspek-aspek tertentu dari pemulihan kerugian dan denda dalam hal lessor gagal memenuhi kewajibannya untuk mengalihkan barang sewaan.
• Perjanjian sewa untuk kasus di masa depan sehubungan dengan bangunan yang tidak sah adalah batal, yaitu tidak sah pada saat transaksi dilakukan.
Kesimpulan: Situasi saat ini adalah bahwa sewa dari struktur kasus masa depan telah dirumuskan secara konseptual dan digariskan oleh Keputusan RF SAC masing-masing (Keputusan No.73 dan Keputusan No.13), tetapi tidak digunakan dalam praktek oleh peserta yang sebenarnya dalam pasar real estate. Hal ini terutama berlaku untuk pemain pasar real estat asing dan Rusia yang besar, yang lebih memilih pendekatan dan struktur yang lebih konservatif, terutama karena ukuran investasi mereka. Kemungkinan penghapusan beberapa masalah praktis untuk menerapkan struktur yang disebutkan di atas (termasuk undang-undang untuk menyediakan perjanjian sewa untuk barang masa depan di RF CC, kesadaran registrar tentang aspek praktis pendaftaran perjanjian sewa untuk barang masa depan , dan penghapusan aturan yang tidak jelas dan ambigu tentang perjanjian sewa untuk masa depan) akan mempromosikan penggunaan struktur ini oleh peserta di pasar real estat.
Pada saat yang sama, perlu dicatat bahwa dalam hal apa pun (baik menggunakan struktur sewa standar atau perjanjian sewa untuk kasus di masa depan) analisis terperinci mengenai risiko yang terkait dengan proyek tertentu, dan penyertaan solusi khusus untuk risiko tersebut penting adalah.
Itu Konferensi MT bagian tidak melibatkan pelaporan atau staf editorial The Moscow Times.