Pengungsi penyewa untuk memikirkan kembali pasar persewaan Moskow

Sementara warga Moskow pulih dari keterkejutan atas penghancuran tiba-tiba properti ritel jalan raya, yang diluncurkan semalam oleh otoritas Moskow, dan membersihkan puing-puing, pasar properti ritel memperhatikan situasi dan berusaha menilai kerusakan.

Sekitar 100 kios, paviliun, dan pusat perbelanjaan kecil, yang menurut pejabat Moskow dibangun tanpa izin, dihancurkan, terutama di sekitar stasiun metro. Karena total bangunan yang dihancurkan tidak lebih dari 50.000 meter persegi ruang ritel—sedikit lebih dari 1 persen ruang ritel Moskow—orang tidak akan mengharapkan dampak dramatis pada pasar real estat ritel.

Namun, pakar real estat mengatakan kepada The Moscow Time bahwa gelombang pembongkaran – yang akan terus berlanjut – pasti akan mengurangi jumlah usaha kecil di industri ritel dan menyebabkan kenaikan tarif sewa di dekat paviliun yang dihancurkan, meskipun permintaan ritel secara keseluruhan menurun. luar angkasa di Moskow.

Pengungsi penyewa akan mencoba mengamankan ruang ritel yang sebanding di dekat tempat mereka yang dihancurkan. Ini akan meningkatkan tarif sewa di area ini hingga 10 persen, menurut Ekaterina Podlesnykh, kepala ritel jalanan di agen real estate Colliers International. Yulia Nazarova, kepala departemen ritel jalanan di perusahaan konsultan JLL, memperkirakan tarif sewa untuk lokasi kurang dari 100 meter persegi akan naik 20 persen.

Ini bukan pertama kalinya terjadi di Moskow. Walikota Sergei Sobyanin mulai melawan kios jalanan pada tahun 2010, dan pasar ritel jalanan menanggapi penghancuran sekitar 500 kios dengan segera menaikkan tarif sewa.

Ada banyak ruang ritel kosong di Moskow akhir-akhir ini. Properti ritel mengalami penurunan tajam karena penolakan penjualan, menyusut hanya 10 persen tahun lalu. Total volume ruang kosong di pusat perbelanjaan Moskow mencapai 700.000 meter persegi – tiga kali lebih banyak daripada selama krisis keuangan tahun 2009 – dan tingkat kekosongan tumbuh hingga memecahkan rekor 13 persen, menurut agen real estate Knight Frank.

Ritel jalan raya juga menderita, mencapai tingkat kekosongan 11 persen pada akhir 2015. Kebijakan parkir kota yang diperketat, yang memengaruhi lalu lintas toko, menambah kesulitannya.

Ruang ritel kosong Moskow

Penurunan permintaan telah menyebabkan penurunan tarif sewa hingga 30 persen sepanjang tahun, menurut Podlesnykh, dan pasar telah menyesuaikan. Misalnya, pusat kota telah mengalami perkembangan pesat rantai ritel makanan murah, yang sebelumnya tidak mampu menjangkau lokasi utama.

Migrasi penyewa dapat mengurangi tingkat kekosongan ritel jalanan Moskow sebesar 1-2 poin, kata Podlesnykh. Tetapi tidak semua orang dapat menemukan tempat baru dan bertahan hidup, karena kekhasan bisnis mereka – yang biasanya menempati ruang yang sangat sempit sekitar 20-40 meter persegi dan menikmati lalu lintas pejalan kaki yang tinggi, yang memberi mereka keuntungan meskipun harga sewa tinggi. Lalu lintas pejalan kaki di dekat stasiun metro mencapai 10.000 setiap hari, menurut Nazarova.

Tapi ruang ritel beradab di lantai dasar sebagian besar menawarkan situs seluas 50 meter persegi dan lebih besar, dengan lalu lintas pejalan kaki yang jauh lebih rendah. Mal mungkin juga bukan pilihan. Mereka menawarkan outlet dengan luas rata-rata 100 meter persegi dan lebih memilih pengecer berantai daripada toko independen. Apalagi di beberapa kawasan pusat, belum ada pusat perbelanjaan.

Oleh karena itu, efeknya akan bervariasi dari satu wilayah kota ke wilayah kota lainnya. Maryino di Moskow tenggara – dipenuhi dengan ritel dan sejumlah pusat perbelanjaan – tidak akan diperhatikan sama sekali, kata Viktoryia Kamliuk, kepala ritel jalanan di Knight Frank.

Tetapi bahkan jika penumpasan paviliun perdagangan saat ini – penyewa yang mengklaim memiliki semua dokumen yang diperlukan – tidak akan berdampak serius pada pasar, para pemain mungkin mulai khawatir, terutama mereka yang termasuk dalam kelompok berisiko.

“Mereka mulai menghancurkan pusat perbelanjaan kecil yang memiliki semua dokumen yang diperlukan tetapi ditempatkan di jalur utilitas,” kata Ilya Kuznetsov, wakil kepala konsultasi strategis di agen real estat Cushman & Wakefield, kepada The Moscow Times. Tapi pasti ada properti ritel lain yang sebanding di Moskow. Apakah mereka akan dihancurkan juga? “Di mana batas toleransi otoritas Moskow terhadap hak milik?” kata Kuznetsov.

Kekhawatiran tersebut juga disebabkan oleh kabar bahwa gelombang penghancuran saat ini baru permulaan. Inisiatif balai kota disambut hangat oleh Kremlin dan telah ditiru di wilayah Rusia lainnya.

Bukan hanya penyewa yang terkena dampak pembongkaran. Bisnis asuransi komersial akan berjalan dengan lebih hati-hati – dengan mempertimbangkan kemungkinan pembongkaran mendadak, kata Pavel Lipatov, kepala departemen asuransi properti dan kewajiban di Evro-Polis, kepada The Moscow Times.

Selain itu, ada alasan untuk menunggu munculnya produk baru di pasar asuransi, seperti asuransi untuk menutupi pembongkaran yang tidak terduga.