Moskow telah melampaui Paris untuk menjadi ibu kota Eropa dengan jumlah pusat perbelanjaan terbanyak, bahkan ketika resesi memaksa orang Rusia untuk memotong belanja konsumen.
Pada paruh pertama tahun ini, Moskow memiliki lebih dari 4,53 juta meter persegi ruang ritel mal, dibandingkan dengan 4,5 juta meter persegi di Paris, menurut laporan konsultan real estat Jones Lang LaSalle (JLL).
Namun lonjakan pembangunan mal di Moskow akan diikuti oleh kemerosotan seiring dengan kemerosotan ekonomi Rusia yang akan menyusul sektor ini, kata para ahli kepada The Moscow Times. Realitas ekonomi baru ini juga kemungkinan akan mengakhiri tren pembangunan mal-mal besar di Moskow dan memacu pertumbuhan mal-mal kecil yang lebih murah untuk dibangun dan dijalankan, kata mereka.
Pusat perbelanjaan besar telah cukup lama menarik perhatian investor, menurut Olesya Dzyuba, kepala penelitian di perusahaan real estate Colliers International Russia.
“Pusat perbelanjaan format kecil memiliki potensi besar di pasar Moskow karena jumlahnya tidak mencukupi,” katanya.
Rekam volume
Enam pusat perbelanjaan telah dibuka di Moskow tahun ini dengan luas total 343.000 meter persegi, menurut data Colliers International.
“Ini adalah rekor mutlak,” kata Dzyuba.
Namun peluang baru ini mulai muncul ketika krisis ekonomi menghantam daya beli masyarakat Rusia. Perekonomian Rusia diperkirakan menyusut sekitar 3 persen tahun ini di bawah tekanan sanksi yang diberlakukan Amerika Serikat dan Uni Eropa terkait krisis Ukraina dan jatuhnya harga minyak, ekspor utama Rusia. Dengan penurunan pendapatan yang tajam, masyarakat Rusia membelanjakan 7,7 persen lebih sedikit untuk pembelian konsumen dalam lima bulan pertama tahun ini dibandingkan periode yang sama tahun 2014, menurut data resmi dari layanan statistik Rosstat.
Mal-mal besar yang kini dibuka di Moskow telah dimulai jauh sebelum krisis terjadi, ketika para pengecer memiliki kepercayaan terhadap pertumbuhan ekonomi dan berkembang pesat.
Namun resesi menyebabkan perubahan sikap yang akan mengurangi antusiasme terhadap proyek pusat perbelanjaan baru, kata Nikolai Kazansky, mitra pengelola Colliers International Rusia.
“Karena permintaan konsumen tidak meningkat, pengecer tidak lagi antusias mengembangkan jaringan mereka di Rusia,” katanya.
Tingkat kekosongan di pusat perbelanjaan baru kini berkisar 6-8 persen, dibandingkan dengan 3 persen sebelum krisis, menurut perkiraan JLL. Banyak mal telah menurunkan tarif sewa, bahkan hingga 50 persen, untuk mempertahankan pengecer.
Menurut Denis Sokolov, kepala penelitian di perusahaan real estate Cushman & Wakefield Russia, hanya satu atau dua pusat perbelanjaan baru yang akan dibuka tahun depan.
Colliers International lebih optimis, memperkirakan bahwa 500.000 meter persegi ruang ritel baru akan mulai beroperasi pada tahun 2016 – sama seperti tahun ini – namun pada tahun 2017 akan terjadi penurunan yang tajam.
Menurut data JLL, investasi di real estat ritel Moskow berjumlah $2,2 miliar pada tahun 2013, dimana sekitar 60 persennya adalah modal asing. Tahun lalu hanya $350 juta yang diinvestasikan, semuanya berasal dari sumber Rusia.
Ubah format
Krisis ekonomi dalam waktu dekat tidak hanya akan mengurangi jumlah pusat perbelanjaan baru di Moskow, tetapi juga ukurannya.
Meskipun menjadi tren populer di Eropa, mal berukuran kecil tidak umum di Rusia.
Dengan pertumbuhan ekonomi yang pesat yang menyebabkan peningkatan besar dalam belanja konsumen tahunan, selama dekade terakhir pengembang telah membangun mal besar seluas 100.000 meter persegi atau lebih untuk menyediakan ruang ritel ke pasar dengan cepat.
Untuk melawan tren ini, mal besar Avia Park di Moskow, yang dibuka tahun lalu seluas 228.500 meter persegi, telah menjadi pusat perbelanjaan terbesar di Eropa.
Namun karena perekonomian Rusia diperkirakan akan perlahan-lahan keluar dari krisis saat ini, logikanya akan berubah.
Pusat perbelanjaan kecil yang lebih dekat dengan kawasan pemukiman akan lebih mudah dipenuhi dibandingkan pusat perbelanjaan besar, kata Tatyana Kluchinskaya, kepala departemen ritel di perusahaan konsultan real estat Jones Lang LaSalle Russia.
Sokolov dari Cushman & Wakefield menambahkan bahwa pengembang akan lebih sulit memperoleh pembiayaan selama krisis untuk pusat perbelanjaan besar, yang rata-rata membutuhkan sekitar $500 juta.
Meskipun Moskow kini memiliki stok ruang ritel mal terbesar di Eropa, pasar tersebut masih memiliki potensi pertumbuhan yang besar. Dengan lebih dari 12 juta penduduk, Moskow memiliki populasi resmi lima kali lipat dari Paris, yang memiliki sekitar 2,25 juta penduduk dalam batas kotanya.
“Di Moskow, kami memiliki ruang pusat perbelanjaan seluas 434 meter persegi per 1.000 penduduk. Di kota-kota besar Eropa, volume ruang ritel pusat perbelanjaan per 1.000 penduduk adalah 600-700 meter,” kata Dzyuba.