Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelapor atau staf editorial The Moscow Times.
Natalya Stenina
Kepala Hukum Pertanahan, Praktek Properti dan Konstruksi
Grup Pepeliaev
Pada tanggal 23 Juni 2014, Undang-Undang Federal No. 171-FZ “tentang amandemen Kode Tanah Federasi Rusia dan item tertentu dari undang-undang Federasi Rusia” diadopsi. Perjanjian ini secara substansial mengubah dan menambah peraturan yang berlaku saat ini mengenai hubungan hak atas tanah. Karena amendemennya sangat luas, tanggal berlakunya undang-undang tersebut telah diatur ulang menjadi 1 Maret 2015.
Kementerian Pembangunan Ekonomi dan Perdagangan mengembangkan konsep undang-undang tersebut atas perintah presiden sendiri. Hal ini juga menerapkan langkah-langkah yang terkandung dalam apa yang disebut peta jalan langkah-langkah di bidang perencanaan kota dan konstruksi, yang disetujui oleh Petunjuk No. 1336-r Pemerintah Rusia tanggal 29 Juli 2013. Tujuan dari peta jalan ini adalah untuk menyempurnakan peraturan hukum perencanaan kota dan meningkatkan iklim kewirausahaan di bidang konstruksi, terutama dengan menghilangkan hambatan administratif.
Rencana tindakan mencantumkan undang-undang federal yang akan diadopsi jika lingkungan peraturan ingin diperbaiki dan daftar prosedur administratif yang harus disetujui di bidang konstruksi. Undang-undang ini juga menetapkan undang-undang eksekutif lainnya yang harus disahkan dalam waktu singkat, seperti persetujuan peraturan yang sangat dibutuhkan untuk penggunaan lahan dan pembangunan.
Ukuran keberhasilan penerapan peta jalan tersebut adalah apakah Rusia menaikkan peringkat “Doing Business” Bank Dunia di bidang “memperoleh izin konstruksi”. Peta jalan tersebut bertujuan agar Rusia berada di peringkat ke-34 atau lebih tinggi pada tahun 2018; saat ini mendekam di peringkat 178.
Perubahan paling serius yang dapat mempengaruhi industri konstruksi terkait dengan klarifikasi rezim atas bidang tanah milik negara dan kota yang harus diberikan kepada pengembang untuk tujuan konstruksi.
Ilya Machavariani
Rekan Muda
Grup Pepeliaev
Para pendukung undang-undang tersebut bermaksud bahwa lelang akan menjadi metode utama yang digunakan untuk memberikan bidang tanah untuk keperluan konstruksi ketika bidang tanah tersebut berada dalam kepemilikan negara bagian dan kota; Selain itu, kemungkinan diberikannya kavling untuk tujuan pembangunan tanpa diadakannya lelang sebagian besar telah dikesampingkan.
Antara lain, tender sebagai bentuk prosedur penawaran kompetitif tidak disertakan, begitu pula dengan prosedur persetujuan terlebih dahulu untuk lokasi suatu fasilitas. Oleh karena itu, lelang yang dilakukan secara elektronik merupakan bentuk penawaran kompetitif yang diutamakan pada saat pemberian sebidang tanah. Hal ini tentunya mempermudah partisipasi dalam proses penawaran dan menyebabkan prosedur sebenarnya dalam pemberian tanah menjadi lebih transparan.
Salah satu aspek baru yang paling penting adalah telah diberlakukannya hak bagi pihak yang berkepentingan untuk memulai prosedur penawaran kompetitif serupa sehubungan dengan sebidang tanah tertentu. Hal ini memperluas peluang investor untuk terlibat langsung dalam pemilihan kavling untuk keperluan konstruksi.
Undang-undang menyatakan bahwa bidang-bidang tanah yang jenis peruntukannya yang utama adalah konstruksi, hanya dapat diberikan dengan cara sewa.
Jangka waktu maksimum suatu sewa ditentukan oleh undang-undang untuk berbagai situasi, antara lain. Apabila sebidang tanah diberikan berdasarkan sewa untuk tujuan membangun atau merekonstruksi bangunan dan struktur, jangka waktu sewa tersebut antara tiga sampai 10 tahun. Selain itu, jangka waktu maksimum sewa untuk pembangunan fasilitas linier dapat dijalankan adalah 10 tahun. Jangka waktu sewa maksimum di atas ditetapkan sehubungan dengan 17 jenis perjanjian sewa.
Perkembangan baru yang besar adalah bahwa undang-undang tersebut kini memungkinkan fasilitas yang masih dalam tahap konstruksi untuk dibuang ketika fasilitas tersebut berlokasi di atas tanah yang diberikan untuk tujuan konstruksi; hal ini dapat dilakukan segera setelah perjanjian sewa atas bidang tanah yang bersangkutan telah berakhir. Ditetapkan bahwa, apabila perjanjian sewa-menyewa atas sebidang tanah itu berakhir, maka suatu benda yang masih dalam pembangunan dapat disita dari pengembang berdasarkan putusan pengadilan (berdasarkan tuntutan penyelenggara negara yang mengambil keputusan). untuk memberikan tanah tersebut); kemudian dapat dijual di pelelangan umum.
Namun disebutkan bahwa tuntutan tersebut tidak akan dikabulkan jika pengembang berhasil menunjukkan bahwa karena tindakan atau kelalaian otoritas eksekutif negara, ia tidak memenuhi tenggat waktu pembangunan. Undang-undang tersebut mengubah Kode Tanah Rusia dan KUH Perdata Rusia.
Selain hal-hal tersebut di atas, undang-undang secara keseluruhan juga menjelaskan tentang alasan-alasan yang menjadi dasar pemberian hak milik dan sewa-menyewa atas bidang-bidang tanah dengan dibayar dan cuma-cuma. Ini memberikan daftar lengkap alasan-alasan ini.
Patut dicatat juga bahwa undang-undang tersebut mengecualikan hak memesan efek terlebih dahulu dari penyewa yang sudah ada untuk mengadakan perjanjian sewa-menyewa untuk jangka waktu baru sehubungan dengan bidang tanah yang disewakan. Tata cara pembaharuan perjanjian sewa telah berubah: telah dibuat daftar alasan-alasan mengapa suatu perjanjian sewa, apabila habis masa berlakunya, dapat diadakan untuk jangka waktu baru tanpa mengadakan lelang. Ini mencakup kondisi berikut:
• penyewa telah mengajukan permohonan pembaharuan perjanjian sewa-menyewa sebelum tanggal perjanjian sewa-menyewa yang dibuat sebelumnya tidak berlaku lagi;
• pihak ketiga tidak mempunyai hak eksklusif untuk memperoleh tanah tersebut;
• perjanjian sewa-menyewa yang telah diadakan sebelumnya tidak diakhiri sebelum waktunya;
• pada tanggal perjanjian sewa yang baru dibuat, terdapat alasan-alasan yang memungkinkan pemberian sebidang tanah tanpa diadakan lelang, seperti: (i) tanah tersebut diberikan berdasarkan keputusan khusus dari Presiden atau pemerintah Rusia , atau dari pejabat senior suatu entitas konstituen, dalam hal proyek sosial dan investasi berskala besar; (ii) diberikan agar fasilitas yang menjamin pasokan gas, listrik, pemanas dan air dapat ditempatkan kepada badan hukum; (iii) bidang tanah dimana bangunan atau bangunan berada diberikan kepada pemilik fasilitas tersebut; dan lain-lain (total ada 32 lahan spesifik).
Mekanisme baru apa yang diatur oleh undang-undang baru yang membatasi penggunaan lahan?
Pertama, perlu dicatat bahwa reformasi serius telah terjadi pada mekanisme yang membatasi penggunaan sebidang tanah milik negara bagian atau kota.
Alasan khusus ditetapkan untuk penetapan kemudahan yang memberikan hak jalan atau hak lainnya atas tanah, dan hal ini mencakup: (i) infrastruktur linier, struktur komunikasi, rambu informasi dan struktur pelindung berada, dan hal tersebut tidak menghalangi penggunaan yang diizinkan dari tanah tersebut. sebidang tanah; (ii) dilakukan pekerjaan survei, dan (iii) dilakukan pekerjaan yang berkaitan dengan pemanfaatan sumber daya mineral. Daftar lengkap berisi alasan-alasan yang menjadi dasar bagi otoritas eksekutif negara untuk menolak membuat perjanjian untuk memperkenalkan keringanan sehubungan dengan tanah milik negara atau milik kota (misalnya, jika tidak mungkin menjual tanah yang digunakan sesuai dengan penggunaannya yang diizinkan jika kemudahan tersebut ditetapkan).
Selanjutnya, jika suatu hak milik didirikan pada suatu bidang tanah, hak milik itu boleh didirikan tanpa dilakukan pendaftaran kadaster atas bagian itu. Batas-batas di mana suatu kemudahan berlaku akan ditentukan sesuai dengan grafik batas-batas kemudahan pada rencana kadaster kawasan.
Perkembangan baru lainnya adalah bahwa dalam kasus-kasus tertentu sebidang tanah dapat digunakan dengan izin dari badan yang berwenang (tanpa sebidang tanah tersebut diberikan atau dibebani oleh suatu kepemilikan tanah): Sebuah daftar lengkap dibuat tentang alasan-alasan yang menjadi dasar penggunaan sebidang tanah tersebut. jenis penggunaan dimungkinkan:
• Melaksanakan survei teknik;
• Melaksanakan perbaikan besar atau pemeliharaan umum infrastruktur linier;
• Konstruksi struktur sementara atau pendukung, penyimpanan konstruksi dan material lainnya serta peralatan teknis untuk memungkinkan konstruksi, dan rekonstruksi infrastruktur linier;
• Melakukan studi geologi lapisan tanah bawah;
• Penempatan fasilitas ritel bergerak dan struktur periklanan serta fasilitas lainnya.
Penutup
Di satu sisi, kami percaya bahwa undang-undang yang disahkan mengandung mekanisme baru yang harus mengarah pada terciptanya prosedur yang jelas dan transparan dalam alokasi bidang tanah.
Di sisi lain, terdapat cukup banyak bidang yang belum dikerjakan dengan baik sehingga menimbulkan masalah ketika dipraktikkan.
Sebagai contoh, kami menganggap perlu adanya pekerjaan lebih lanjut pada areal pelepasan suatu fasilitas yang masih dibangun melalui pelelangan umum karena jangka waktu sewa atas bidang tanah yang mendasarinya telah berakhir.
Ada juga pertanyaan tentang kemungkinan membangun suatu kemudahan yang membebani sebidang tanah tanpa dilakukannya pekerjaan kadaster. Bagaimanapun, mekanisme seperti ini juga dapat melanggar kepentingan pemegang hak.
Berkat banyaknya perubahan, tidak dapat dipungkiri bahwa akan ada beberapa hal yang masih memerlukan perbaikan lebih lanjut. Kami percaya bahwa hal ini akan terjadi seiring berjalannya waktu, dan pada akhirnya penafsiran akan berkembang dalam praktik pengadilan untuk memberikan kejelasan yang lebih baik.
Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelapor atau staf editorial The Moscow Times.