Semua Perubahan UUD 2015!

Risiko dan peluang bisnis

Kini, ketika perekonomian berada dalam kesulitan, pengembang yang menyewa tanah dari negara harus melewati masa-masa sulit dan menghadapi lebih banyak tantangan, seperti perkembangan legislatif terkini yang mulai berlaku pada tanggal 1 Maret 2015, serta Undang-Undang Federal No. 171-FZ tanggal 23 Juni 2014 “Tentang Perubahan Kode Tanah Rusia dan Tindakan Legislatif Rusia Tertentu.” Undang-undang ini mencakup sejumlah ketentuan baru mengenai pengadaan tanah publik, dimana negara memperketat peraturannya dengan meningkatkan kontrol terhadap penyewa tanah publik.

Perubahan penggunaan yang diizinkan

Sekarang secara khusus dilarang (Pasal 39.8, bagian 17, Kode Tanah Rusia) untuk mengubah sewa berbasis tender atas sebidang tanah milik publik untuk mengubah penggunaan lahan yang diizinkan. Hal ini menjunjung tinggi hukum yang ditetapkan Presidium Mahkamah Agung Rusia sebelumnya (dalam putusannya No. 1756/13 tanggal 25 Juni 2013). Sebelumnya, pengembang yang, misalnya, menyewa sebidang tanah dari pemerintah kota untuk pembangunan gudang dapat mencapai kesepakatan dengan pemerintah daerah dan mengubah jenis penggunaan yang diizinkan untuk pembangunan fasilitas komersial, namun hal ini tidak terjadi. mungkin tidak.

Konstruksi yang terlambat

Kegagalan untuk memenuhi jadwal konstruksi dapat merupakan pelanggaran besar terhadap persyaratan sewa dan mengakibatkan penghentian sewa lebih awal.

Sewa yang luar biasa

Nilai kadaster, yang terus meningkat semakin tinggi, juga menyebabkan pajak tanah dan sewa meningkat secara signifikan. Pada akhir tahun 2014, tuan tanah berhutang sekitar RUB 10 miliar atas tanah kepada pemerintah kota di wilayah Moskow. Perhatikan bahwa sewa yang belum dibayar juga merupakan alasan untuk penghentian awal sewa.

Denda administratif

Berita lain yang mungkin tidak menyenangkan bagi pengembang adalah Duma Negara menyetujui amandemen pemerintah terhadap Kode Pelanggaran Administratif Rusia selama pembacaan ketiga dan terakhir pada tanggal 27 Februari. Hal ini meningkatkan hukuman yang dijatuhkan atas pelanggaran pertanahan: undang-undang baru memperkenalkan sanksi administratif sebagai persentase dari nilai kadaster sebidang tanah untuk pelanggaran pertanahan yang paling umum, termasuk kegagalan untuk mematuhi tujuan penggunaan lahan.

Jika sebidang tanah tidak digunakan untuk peruntukannya atau tanah pedesaan dan tanah untuk perumahan dan pembangunan lainnya tidak digunakan dalam jangka waktu yang ditentukan, denda berkisar antara 1,5% sampai 10% dari nilai kadaster dapat dikenakan kepada badan hukum, sebagai gantinya. denda sebesar RUB 40.000-50.000.

Perpanjangan sewa satu kali tanpa tender

Tentu saja semua perubahan ini mengandung potensi risiko baru yang mengancam hilangnya hak atas tanah. Namun salah satu dari sedikit celah yang tersisa bagi pengembang adalah, jika pemilik aset dalam penyelesaian yang berlokasi di bidang tanah umum, ia bidang tanah yang diberikan, hanya sekali, untuk jangka waktu tiga tahun, dapat disewa untuk menyelesaikannya. konstruksi, tanpa tender apa pun. Meski begitu, hal itu hanya dapat dilakukan apabila hak milik atas aset dalam penyelesaian sudah didaftarkan paling lambat tanggal 1 Maret 2015 atau tanahnya disewakan pada tanggal yang sama. Selain itu, hak tersebut dapat dilaksanakan jika sebidang tanah sebelumnya tidak diberikan kepada mantan pemilik konstruksi yang sedang berlangsung (Pasal 3, pasal 21, Undang-Undang Federal tanggal 25 Oktober 2001 “Tentang Menjadikan Kode Tanah Rusia Efektif” ) .

Jual pengembangan yang tertunda melalui tender

Undang-undang memberikan hak kepada penguasa pemilik tanah untuk mengajukan gugatan ke pengadilan atas bangunan dalam penyelesaian untuk dijual melalui tender. Syaratnya adalah bahwa sewa yang telah diselesaikan sebelumnya, berdasarkan tender, untuk sebidang tanah di bawah fasilitas tersebut diakhiri (misalnya, karena kegagalan membayar sewa atau memenuhi tanggal konstruksi). Anehnya, pemilik konstruksi yang sedang berlangsung mungkin mencoba membuktikan bahwa konstruksi tersebut terlambat karena tindakan (kelalaian) dari pihak berwenang atau operator jaringan utilitas yang secara teknis terhubung dengan fasilitas tersebut. Maka tuntutan untuk menjual barang dalam penyelesaian harus ditolak.

Jika aset dalam penyelesaian ditawarkan untuk dijual melalui tender, tetapi tidak ada penawar, fasilitas tersebut dapat dibeli dengan harga asli untuk kepemilikan negara bagian atau kota. Jika pihak berwenang tidak dapat menggunakannya, pemilik barang dalam penyelesaian dapat menyewa tanah tersebut tanpa tender untuk menyelesaikan pembangunannya.

Ringkasnya, apa yang kita lihat sekarang dalam pembangunan adalah krisis ekonomi yang melanda perekonomian dari bawah ke atas dan, yang lebih buruk lagi, pihak berwenang mengawasi tuan tanah pada umumnya dan ketepatan waktu pembangunan pada khususnya dengan lebih ketat.