Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelapor atau staf editorial The Moscow Times.
Tim Millard
Direktur Regional, Kepala Kelompok Penasihat
JLL, Rusia dan CIS
Saya telah diminta oleh sejumlah orang untuk menyumbangkan artikel yang lebih teknis mengenai penilaian, khususnya bagaimana Anda melakukan pendekatan ketika terdapat fluktuasi besar dalam mata uang lokal dan secara tradisional penilaian dinyatakan dalam mata uang keras.
Kita mungkin berada di titik puncak perubahan pasar yang signifikan dengan kemungkinan yang sangat nyata bahwa harga sewa real estate komersial akan didominasi oleh mata uang rubel, padahal secara tradisional harga sewa tersebut didenominasi dalam mata uang keras dan valuasi aset real estate komersial yang berkualitas juga akan mengalami hal yang sama. menyatakan. sebagian besar dalam dolar AS dan terkadang dalam euro.
Hal ini menimbulkan sejumlah persoalan dan pertanyaan, beberapa di antaranya saya uraikan di bawah ini:
Bagaimana Anda menilai properti ketika diskon jangka pendek ditawarkan dan berapa periode diskon yang masuk akal untuk diharapkan? Bagaimana Anda menangani koridor mata uang untuk sewa mata uang keras?
Kapan Anda menganggap diskon ini bersifat permanen?
Apakah pass rubel dengan tarif sewa mata uang keras sama dengan sewa rubel?
Berapa tingkat diskonto yang harus Anda gunakan pada pendapatan rubel ketika tingkat kebijakan CBR adalah 15%, obligasi rubel pemerintah bertenor 5 tahun diperdagangkan pada tingkat 14,3% (tingkat bebas risiko?) dan biaya utang rubel biasanya 20% atau lebih tinggi ? 20%? 25%? Lagi!?
Apakah kebijakan suku bunga yang lebih tinggi bersifat jangka pendek atau dapatkah dilakukan lindung nilai?
Jika pasar beralih ke sewa rubel dalam kondisi saat ini, hampir tidak mungkin untuk memperdebatkan penilaian properti pada tingkat pengembalian di bawah tingkat bebas risiko. Mengapa investor yang rasional memilih aset real estat daripada obligasi pemerintah jika tingkat pengembalian obligasi tersebut lebih tinggi? Logikanya, hal ini akan menyebabkan kehancuran nilai secara besar-besaran. Nilai keluar akan menguap, aktivitas investasi dan pembangunan akan terhenti, dan pada dasarnya semua utang, baik dalam rubel atau mata uang keras, akan menjadi tidak terjangkau dan secara teknis bersifat kriminal. Pasar seperti yang kita tahu akan menjadi tidak bisa dijalankan.
Bagaimana bank menanggapi kenyataan baru ini?
Secara teori semuanya baik-baik saja… tetapi apa yang terjadi dalam praktiknya Anda mungkin bertanya…
Dalam jangka panjang, pasar akan terkoreksi dan kurangnya kegiatan pembangunan akibat kondisi saat ini akan membatasi pasokan di semua sektor dan pasar akan kembali seimbang seiring dengan mulai pulihnya perekonomian. Namun, berapa jangka panjangnya dan apa yang terjadi dalam jangka pendek?
Saat ini pasar sedang terganggu, atau lebih tepatnya tidak berfungsi, namun di pasar mana pun ada tingkat di mana pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia akan bertransaksi. Namun, saat ini tidak ada penjual yang bersedia hadir di pasar kita dan pembeli menjadi oportunis. Penetapan harga yang rasional tidak terjadi dan oleh karena itu penilaian menjadi proses teoretis. Kita perlu mempertimbangkan apa yang terjadi di pasar yang lebih luas, namun kita harus selalu ingat bahwa properti adalah aset investasi jangka panjang dan penyimpan nilai.
Yang harus jelas adalah bahwa pendapatan dalam mata uang rubel akan memerlukan tingkat diskonto yang jauh lebih tinggi, karena Anda tidak dapat mengabaikan kenyataan bahwa harga rubel lebih tinggi. Begitu juga dengan biaya peluang dan risikonya.
Jelasnya, hal ini agak kontra-intuitif jika pertimbangan serius harus diberikan untuk pindah ke pasar dalam mata uang rubel ketika, biasanya, saat-saat stres akan mengakibatkan perpindahan ke tempat yang aman dan mata uang yang stabil!
Tentu saja, saya tidak menjawab pertanyaan awal: Bagaimana Anda menilai properti di pasar saat ini? Ini disengaja. Kami tahu cara melakukannya dan cara menghasilkan penilaian kuat yang diyakini semua pihak – namun hal ini bukan lagi keajaiban jika semua orang tahu cara melakukannya!
Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelapor atau staf editorial The Moscow Times.