Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelaporan atau editorial The Moscow Times.
Sergey Trakhtenberg
Mitra, Kepala Praktik Real Estat / Konstruksi Rusia
Denton
Sistem pendaftaran hak atas real estat di Rusia saat ini sedang mengalami perubahan menarik yang tidak hanya mempengaruhi konten sistem pendaftaran itu sendiri, tetapi juga aspek teknis yang bertujuan untuk memfasilitasi dan mempercepat proses pendaftaran hak atas real estat.
Konsep baru?
Sejak tahun 1997, inti dari sistem pendaftaran Rusia adalah apa yang disebut “prinsip masuk”, yang berarti bahwa hak atas real estat muncul dan dialihkan hanya ketika entri yang relevan dibuat dalam daftar khusus (Daftar Real Estat Negara Terpadu Perkebunan). hak dan transaksi terkait, atau EGRP). Misalnya, pembeli berdasarkan perjanjian jual beli properti menjadi pemilik sah bukan setelah membayar harga pembelian, dan tidak sampai setelah benar-benar mengambil alih, tetapi hanya setelah informasi tentang pemegang hak diperbarui di EGRP.
Namun, unsur-unsur prinsip lain dalam menyusun sistem pendaftaran secara bertahap telah memasuki sistem hukum Rusia: “prinsip oposisi”. Menurut asas ini, pendaftaran tidak lain hanyalah suatu sarana untuk memberitahukan kepada pihak ketiga bahwa telah terjadi penciptaan atau pengalihan hak, sedangkan hak itu sendiri timbul (atau dialihkan) sebagai akibat dari penciptaan suatu kekayaan real estat dan penutupan. transaksi. Oleh karena itu, pencatatan dalam daftar hanya diperlukan agar suatu hak yang telah timbul menjadi “berlawanan” dengan pihak ketiga – yaitu agar mereka dapat memperlakukan orang yang disebutkan dalam daftar sebagai pemilik.
George Logunov
Rekan
Denton
Bagaimana prinsip oposisi digunakan di Rusia?
Ini pertama kali mulai diterapkan hanya pada perjanjian sewa-menyewa. Pada tahun 2013, Mahkamah Agung Federasi Rusia mengklarifikasi dalam salah satu keputusannya bahwa perjanjian sewa real estat yang belum melalui pendaftaran negara tidak dapat “ditentang” oleh pihak ketiga (misalnya, penyewa berdasarkan perjanjian tersebut tidak akan ‘ a hak istimewa untuk menyewa properti untuk jangka waktu baru), namun perjanjian akan dianggap selesai, dan persyaratannya mengikat, para pihak dalam perjanjian.
Kemudian, pada bulan Juni tahun ini, Mahkamah Agung Federasi Rusia memperluas cakupan prinsip tersebut dan secara efektif mengubahnya menjadi aturan umum. Sekarang para pihak dalam setiap transaksi perolehan hak atas real estat dalam hubungan mereka satu sama lain dilarang untuk merujuk dengan itikad buruk pada tidak adanya entri dalam EGRP tentang hak yang dialihkan. Faktanya, setelah perjanjian dibuat, hak milik para pihak telah berlalu dan pemilik properti telah berubah, sedangkan bagi pihak ketiga tidak ada yang berubah – pemiliknya tetaplah orang yang tercermin dalam EGRP.
Seperti yang bisa kita lihat, prinsip entri yang digunakan dalam transaksi real estat Rusia secara aktif kehilangan prinsip oposisi, yang dapat menimbulkan konsekuensi positif dan negatif bagi para pihak dalam transaksi komersial. Meskipun aturan main yang baru sudah bersifat konvensional untuk perjanjian sewa, evaluasi akhir terhadap penerapan prinsip pertentangan yang diperluas hanya akan mungkin dilakukan setelah terbentuknya kumpulan keputusan pengadilan yang memadai yang menerapkan interpretasi baru yang dirumuskan oleh Mahkamah Agung.
Undang-undang baru tentang pendaftaran
Dalam hal perubahan teknis, undang-undang baru tentang pendaftaran properti diadopsi pada bulan Juli, memperkenalkan perubahan tertentu pada sistem pencatatan kadaster dan pendaftaran hak atas real estat. Meskipun undang-undang baru ini pada umumnya hanya merupakan kompilasi teknis dari peraturan perundang-undangan yang sudah ada, namun terdapat sejumlah inovasi yang signifikan di dalamnya.
Ketentuan utama dari Undang-undang ini:
• memperkenalkan Daftar Negara Kesatuan Barang Tak Bergerak (EGRN) yang akan menggabungkan EGRP dan Kadaster Barang Milik Negara (GKN) yang ada saat ini;
• hak-hak yang timbul menurut hukum akan didaftarkan tanpa permohonan dari pemilik atau pihak yang memperoleh hak berdasarkan data yang diterima melalui pertukaran informasi (misalnya survei kadaster dan pendaftaran hak atas suatu fasilitas yang baru dibangun akan dilakukan secara otomatis). berdasarkan permohonan dari badan yang mengeluarkan izin pengoperasian fasilitas);
• daftar dokumen yang harus diserahkan pemohon ke Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster dan Kartografi (Rosreestr) ketika hak pendaftaran atas real estat dikurangi (misalnya, ketika badan hukum mengajukan pendaftaran, Rosreestr sendiri akan meminta dokumen konstituennya dari Layanan Pajak Federal);
• dimungkinkan untuk mengajukan permohonan pencatatan kadaster atas harta tak gerak ke divisi Rosreestr mana pun, di mana pun harta tersebut berada (sebelumnya, permohonan hanya dapat diajukan di wilayah federal Rusia yang sama); Dan
• waktu pemrosesan pendaftaran berkurang secara signifikan — menjadi (a) 5 hari untuk survei kadaster; (b) 7 hari untuk pendaftaran hak atas barang tidak bergerak; dan (c) 10 hari untuk pencatatan kadaster dan pendaftaran hak secara bersamaan.
Undang-undang baru ini mulai berlaku penuh pada tanggal 1 Januari 2017.
Itu Konferensi MT bagian ini tidak melibatkan pelaporan atau editorial The Moscow Times.