Apakah hal ini akan terjadi ketika krisis sedang berlangsung?

Ketika resesi melanda, aset-aset yang tertekan menjadi topik populer, dan pembeliannya sering kali dianggap sebagai investasi yang baik di saat krisis. Namun, permasalahannya tidak sesederhana itu, terutama jika menyangkut apa yang disebut sebagai aset bermasalah di pasar real estat komersial.

Pertama-tama, selalu ada kekurangan properti komersial berkualitas tinggi di Rusia. Selain itu, aset-aset tersebut bersifat spesifik dalam hal lokasi dan mungkin melibatkan berbagai masalah teknis unik atau masalah sejarah yang berkaitan dengan tanah atau pemilik aset, sehingga aset-aset tersebut pada kenyataannya sulit untuk dikelompokkan ke dalam satu kategori “tertekan”. Saya bahkan berani mengatakan bahwa tidak ada aset real estat yang benar-benar “bersih”. Berdasarkan pengalaman kami, properti dengan kualitas terbaik sekalipun sepertinya selalu memiliki masalah tertentu.

Karena pasar tidak dibanjiri properti berkualitas tinggi, mengidentifikasi kesepakatan yang menguntungkan berarti mengetahui waktu yang tepat untuk menjual atau membeli; dalam suatu krisis, kita harus menilai kapan pasar berada pada atau mendekati titik terendah.

Tidak perlu khawatir bahwa, selain waktu yang tepat untuk membeli atau menjual, penting bagi investor untuk menilai aset, termasuk melalui risiko kritis (deal breaker) dan faktor-faktor yang mempengaruhi harga, untuk mengidentifikasi. Jadi uji tuntas teknis, finansial, dan hukum yang komprehensif adalah kuncinya.

Aset tertekan – sifat “kesulitan”

Tidak ada gunanya mengutip keseluruhan daftar uji tuntas, karena daftar masalah dan dokumen yang ditinjau sering kali mencapai lusinan halaman. Meskipun proses uji tuntas sudah cukup jelas bagi para profesional, mungkin menarik untuk membahas beberapa contoh masalah uji tuntas yang kritis dan tidak jelas.

Pertama-tama, harus dipahami bahwa beberapa masalah tidak dapat diselesaikan, seperti ketika suatu properti dibangun di mana konstruksi jenis tertentu dilarang atau terdapat pelanggaran penting lainnya terhadap peraturan konstruksi. Dalam hal ini, uji tuntas teknis dan hukum sering kali saling melengkapi untuk menyelidiki kondisi teknis dan latar belakang konstruksi properti. Para ahli teknis tidak dapat memverifikasi apakah dokumen-dokumen yang diperlukan sudah tersedia, seperti halnya pengacara tidak dapat memeriksa apakah, misalnya, utilitas gedung dapat digunakan. Mungkin ada risiko lain yang bersifat korporasi. Pelanggaran kadang-kadang dilakukan dalam masalah keamanan atau pembayaran modal dasar, ketika pembayaran tersebut tidak dapat dikonfirmasi atau dinilai; akibatnya ada risiko penjualan berikutnya digugat (dalam kasus penjualan properti perusahaan). Meskipun menilai risiko komersial adalah masalah opini individu, banyak yang akan menganggapnya sebagai “bendera merah” dan, pada kenyataannya, merupakan hambatan terhadap kesepakatan.

Permasalahan yang dapat dipecahkan mencakup masalah yang berkaitan dengan pengoperasian gedung, pemulihan dokumen hukum yang diperlukan, atau masalah komersial lainnya, seperti kurangnya tempat parkir (atau tempat parkir tambahan) yang diperlukan untuk pengoperasian gedung atau promosi gedung. bisnis pusat perdagangan. Permasalahan seperti ini bukannya tidak dapat diatasi jika investor mempunyai waktu, kualifikasi, keahlian dan sumber daya yang relevan untuk menilai dan menyelesaikan permasalahan tersebut dengan tepat. Masalah-masalah ini dapat diatasi dan banyak orang melihat pembelian aset-aset tersebut dengan harga yang disesuaikan dengan risiko sebagai peluang untuk meningkatkan indikator kinerja aset tertentu dan mencapai keuntungan yang lebih tinggi di masa depan.

Investor dapat mengejar tujuan yang lebih ambisius dengan, misalnya, membeli mal, melakukan rebranding dalam upaya mengubah formatnya, mendatangkan penyewa dan merek baru, mengubah lalu lintas pelanggan, meningkatkan pendapatan, dan, dengan demikian, profitabilitas mal. Tentu saja, ini bukanlah tugas yang mudah dan memerlukan keterampilan dan kompetensi tertentu.

Jelas dan berbeda

Mari kita lihat secara singkat risiko-risikonya – baik yang jelas maupun yang tidak, yang mungkin merupakan pemecah kesepakatan atau tidak.

Ini mungkin terdengar aneh, namun risiko yang terkait dengan perbatasan darat tidak selalu terlihat jelas. Faktanya, uji tuntas teknis terhadap suatu sasaran (seperti gedung perkantoran atau pusat perbelanjaan) umumnya tidak menetapkan penandaan batas lahan. Apa artinya? Kita telah melihat situasi ketika, di atas kertas, sebuah bangunan terletak di dalam batas tanah dan pemeriksaan visual juga tidak menemukan adanya perbedaan. Namun upaya untuk menandai batas-batas menunjukkan bahwa bangunan tersebut melampaui batas petak atau batas dari petak itu sendiri telah dilanggar. Dari segi hukum, ada beberapa akibat yang ditimbulkan jika suatu bangunan melampaui batas kavling, antara lain, dalam kasus terburuk, bahkan pembongkaran. Hal ini juga sering kali melibatkan berbagai masalah komersial. Misalnya, jika lahan parkir sebenarnya tidak ada atau lebih kecil dari perkiraan, dampaknya terhadap bisnis Anda bisa sangat besar dan berdampak pada likuiditas dan profitabilitas properti di masa depan.

Karena alasan sederhana ini, selalu disarankan untuk menandai batas plot pada tahap uji tuntas. Ini adalah prosedur yang sederhana dan berbiaya rendah dan sangat relevan di Moskow, dimana kepadatan pembangunan tinggi dan semua properti berdekatan satu sama lain. Meskipun daftar yang relevan (sekarang dapat diakses secara online) berisi informasi yang cukup akurat tentang bidang tanah, pelanggaran batas bidang tanah di Moskow masih cukup umum dan meskipun tidak selalu kritis, ada baiknya untuk mewaspadai hal tersebut sebelum membeli aset.

Saat ini, isu penting lainnya yang harus diperhatikan investor adalah analisis solvabilitas penyewa. Saat kami bekerja di pasar yang sedang berkembang, tidak ada yang benar-benar mengkhawatirkan hal ini. Kewajiban penyewa dijamin dengan uang jaminan dan jika penyewa pergi karena alasan tertentu, cukup mudah untuk mencari penggantinya, bahkan dengan persyaratan yang lebih baik. Namun, dengan terbatasnya permintaan akan ruang kosong saat ini, hal ini menjadi penting. Ketidakmampuan penyewa untuk memenuhi kewajiban kontraknya, termasuk membayar denda pemutusan hubungan kerja, merupakan masalah yang sangat mendesak. Oleh karena itu, analisis solvabilitas sangatlah penting, meskipun hal tersebut bukan merupakan aspek yang paling jelas atau paling mudah dalam uji tuntas. Informasi seperti ini sulit didapat.

In-house atau outsourcing

Sebagian besar pemain berpengalaman yang kami kenal melakukan outsourcing seluruh proses: uji tuntas hukum, teknis dan keuangan serta prosedur transaksi itu sendiri. Meskipun banyak dari mereka memiliki sumber daya internal yang kuat, outsourcing disarankan karena beberapa alasan yang akan saya bahas di bawah.

Kecepatan adalah pertimbangan utama, sementara investor profesional, meskipun berpengalaman, berkualifikasi, dan sangat terampil, sering kali memiliki banyak tugas paralel dan tidak dapat fokus sepenuhnya pada satu properti atau transaksi.

Sementara itu, kemampuan untuk menutup dengan cepat juga sama pentingnya pada saat krisis atau tren naik. Kita mengalami volatilitas yang tinggi di sini, sementara pasar properti komersial di London sedang booming. Dengan 10 hingga 15 pembeli potensial per properti, kemampuan untuk melakukan uji tuntas dan mendokumentasikan dengan cepat memberikan keunggulan kompetitif yang signifikan. Uji tuntas dan seluruh transaksi di Inggris mungkin hanya memakan waktu satu atau dua bulan.

Namun, pasar yang berada dalam krisis (seperti yang terjadi di Moskow saat ini) penuh dengan tantangan “hari baru”: suatu hari Anda mungkin akan mengalami “perang” atau devaluasi mata uang yang signifikan, sehingga semua pembuatan kesepakatan dengan sendirinya akan terlupakan. Musim dingin yang lalu kita melihat beberapa kasus nyata dimana kesepakatan dibatalkan karena para pihak membutuhkan waktu terlalu lama untuk menyepakati harga. Atau lebih tepatnya, mereka akan benar-benar setuju, namun harus menegosiasikan ulang harga yang wajar beberapa hari kemudian dengan nilai tukar rubel yang baru. Yang lebih mengkhawatirkan lagi adalah volatilitas dan ketidakpastian masa depan. Tentu saja, dalam kasus ini, pengacara tidak dapat memfasilitasi transaksi tersebut, tidak peduli seberapa cepat mereka. Meski demikian, jika Anda berniat menutup pembelian aset, tentu saja Anda harus bertindak secepat mungkin setelah keputusan sudah diambil.

Faktor kunci kedua adalah alokasi tanggung jawab yang tepat dalam perusahaan. Bukan rahasia lagi bahwa firma hukum internasional dilindungi oleh asuransi pertanggungjawaban profesional senilai ratusan juta dolar. Dengan melibatkan perusahaan-perusahaan tersebut, investor juga mengasuransikan eksposur mereka jika risiko material tidak teridentifikasi. Bagi bank asing dan investor institusi, keterlibatan dalam transaksi ILF yang ditanggung oleh asuransi yang relevan adalah sebuah “latihan yang mencentang kotak” semata-mata dari sudut pandang risiko dan kepatuhan.

Apa yang harus diwaspadai oleh investor asing

Tentu saja tidak ada masuknya investor baru secara besar-besaran dari luar negeri ke pasar Rusia saat ini. Bagi investor asing, secara psikologis lebih mudah untuk membeli aset yang tidak terlalu berisiko, meskipun dengan harga yang lebih tinggi. Pada saat krisis, investor internasional menerapkan persyaratan yang lebih ketat terhadap kualitas aset dibandingkan di pasar yang sedang berkembang. Solusi mitigasi yang baik adalah bermitra dengan pemain yang pernah terpapar Rusia dan kasus seperti ini sekarang sangat umum terjadi.

Satu hal lagi yang perlu diingat oleh investor asing: instrumen M&A sederhana tertentu, seperti Asuransi W&I (asuransi terhadap kerugian akibat pelanggaran jaminan atau ganti rugi), jarang digunakan di pasar M&A Rusia, jadi kita harus lebih fokus pada obligasi berkualitas tinggi. ketekunan dan bersiap untuk menggunakan pengaturan keamanan alternatif (bank, jaminan perusahaan atau pribadi, deposito escrow, dll.).

Itu Ikhtisar Hukum bagian ini tidak melibatkan pelaporan atau editorial The Moscow Times.