Pemerintah Rusia mengumumkan pada hari Senin bahwa mereka akan mensubsidi suku bunga hipotek sebesar 12 persen, sebuah langkah besar menuju industri yang terkendala oleh biaya pembiayaan yang tinggi, kenaikan harga bahan baku dan menurunnya permintaan konsumen.
Pemerintah awal bulan ini berjanji untuk mensubsidi suku bunga sebesar 13 persen, namun menurunkan suku bunga lebih lanjut setelah Bank Sentral memangkas suku bunga utamanya dari 15 persen menjadi 14 persen pada minggu lalu.
Langkah ini akan mempunyai dampak yang signifikan terhadap pasar properti baru yang terjangkau, dimana hipotek merupakan tempat yang paling umum. Pada akhir tahun 2014, sekitar 50 persen transaksi properti baru di segmen ini dilakukan dengan hipotek, kata analis pasar yang disurvei oleh The Moscow Times.
Ketika Bank Sentral secara tak terduga menaikkan suku bunga utamanya sebesar 6,5 poin persentase pada bulan Desember dalam upaya untuk mendinginkan pasar mata uang yang sedang mengamuk, dan menaikkan biaya pinjaman secara keseluruhan, para pengembang memang merasa khawatir.
Dampaknya langsung terasa. “Dalam dua bulan pertama tahun ini, pinjaman hipotek turun sekitar 12 hingga 15 poin persentase dibandingkan tahun 2014,” kata Denis Bobkov, kepala analisis di grup pengembangan properti OPIN.
Hal ini menimbulkan masalah besar bagi pengembang yang memiliki properti untuk dijual, serta bagi bank-bank besar milik negara yang mendominasi pasar hipotek.
Jadi ketika pemerintah mengambil tindakan pada bulan ini dan menjanjikan subsidi hingga 20 miliar rubel ($341 juta) kepada bank-bank milik negara untuk menurunkan suku bunga hipotek, keputusan tersebut mendapat banyak keringanan. Subsidi ini berlaku untuk pinjaman hingga 8 juta rubel ($136.000) di Moskow dan St. Petersburg. Petersburg dan 3 juta rubel ($51.000) di wilayah lain di Rusia.
Subsidi berdampak langsung pada pasar. Est-a-Tet, sebuah perusahaan real estat di wilayah Moskow, mendapat panggilan dari pembeli yang berminat 10 kali setelah keputusan tersebut, menurut Alexei Novikov, kepala pusat hipotek perusahaan.
Bank-bank milik negara tidak membuang waktu untuk mengumumkan penawaran baru mereka pada hari Senin, dengan pemimpin pasar Sberbank mengumumkan pihaknya menerima permohonan penerbitan obligasi dengan tingkat bunga 11,9 persen.
Tawaran Bank Tabungan telah membangkitkan rasa penasaran pembeli rumah. “Kami langsung melihat minat dari calon pelanggan,” kata Bobkov. “(Ini) memberi alasan untuk mengatakan permintaan akan bangkit kembali 15 hingga 20 persen di pasar massal dalam jangka pendek.”
Namun, penjualan kemungkinan akan tetap rendah bahkan dengan bantuan pemerintah. Masyarakat Rusia, yang masih sangat berhati-hati setelah gejolak tahun lalu, diperkirakan akan enggan mengambil keputusan keuangan yang besar.
“Terlepas dari subsidi hipotek, kami memperkirakan penjualan akan turun sekitar 30 persen tahun ini, berdasarkan data yang kami analisis dari pemain publik,” kata Maria Kolbina, analis di VTB Capital.
Penurunan ini mengikuti lonjakan tahun lalu di mana masyarakat Rusia melindungi mata uang rubel mereka yang terdevaluasi dengan cepat dengan membeli real estat.
Namun selera konsumen yang lebih rendah bukanlah satu-satunya masalah yang dihadapi pengembang. “Biaya produksi konstruksi telah meningkat secara signifikan,” kata Maria Litinetskaya, kepala perusahaan real estate Metrium Group.
Biaya pembiayaan meningkat karena Bank Sentral mempertahankan rubel, bahkan ketika harga bahan bangunan naik setelah devaluasi rubel tahun lalu.
Konstruksi berjalan normal untuk saat ini, karena pengembang menyelesaikan proyek yang telah direncanakan sejak lama dan telah mendapat izin. Namun proyek lain bisa saja dibekukan, sehingga menyebabkan kekurangan properti baru pada 2016-2018, kata Litinetskaya.
Hubungi penulis di d.damora@imedia.ru